26.07.2020

מגפת הקורונה אינה מהווה עילה לקביעת "סיכול" חוזה שכירות

ביהמ"ש המחוזי בתל אביב (סגן הנשיא, כב' השופט חגי ברנר) קבע ביום 08.07.2020 כי מגפת הקורונה אינה מהווה עילה לקביעה כי הסכם שכירות סוכל – וכפועל יוצא מכך דחה בקשה לפטור מדמי שכירות בתקופת ה"סגר" שהוכרז בחודש אפריל 2020.

החלטת בית המשפט התקבלה בקשר עם בקשת הנאמן של חברת “עמודי שלמה אחים ידגרוב סחר” - חברה שנקלעה להליכי חדלות פרעון (עוד טרם משבר הקורונה). 

טענות הנאמן:

במסגרת הבקשה – ביקש הנאמן לפטור את החברה מתשלום דמי השכירות בחנות שאותה שכרה מחברת “מערכות נוחות (2007) בע"מ”, כאשר טענותיה העיקריות נחלקו לשתיים:

1. סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה – אי יכולת להשתמש במושכר - סיכול 

החברה זכאית לפטור מתשלום דמי השכירות לפי סעיף 15 לחוק השכירות, אשר מהווה דין סיכול ספציפי של חוזה שכירות. סעיף זה קובע כי במידה והנכס המושכר הוא מקרקעין, והשוכר מנוע להשתמש בו למטרת השכירות מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו והשוכר לא ביטל את החוזה בשל כך, השוכר פטור מתשלום דמי השכירות בעד הזמן שהשימוש נמנע ממנו, כאשר המשכיר מצידו בתגובה יהיה זכאי לבטל את החוזה.

2. ס' 18 לחוק החוזים - הפרה הנובעת מנסיבות שלא ניתן לצפותן ולמנען – סיכול

חברה זכאית להגנת הסיכול מכוח סעיף 18 לחוק החוזים (תרופות) – הקובע כי במידה והפרת החוזה נבעה מנסיבות שהמפר, בעת כריתת החוזה, לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן או שלא ראה ושלא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען, וקיום החוזה באותן נסיבות הוא בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים, לא תהיה ההפרה עילה לאכיפת החוזה שהופר או לפיצויים.

הפטור המבוקש היה בגין תקופת ההשבתה של החנות נוכח הסגר שהוטל בשל משבר הקורונה, קרי בגין התקופה החל מיום 19.3.2020 (ולחלופין מיום 25.3.2020), ועד ליום 15.4.2020 (תקופה בו הוטל "סגר" כמעט מלא).

הנמקת פסק הדין בהיבט הספציפי

בית המשפט, שדחה כאמור את הבקשה, ביסס החלטתו גם על נתונים עובדתיים ספציפיים ייחודים לתיק שבפניו – החלטת הנאמן להמשיך להחזיק בחנות וההנאה שהפיק מהמשך ההחזקה במושכר (היכולת למכור את הפעילות של החברה כעסק חי), זאת אף שיכול היה לבקש להשתחרר מהסכם השכירות.

הנמקת פסק הדין תוך קביעות כלליות

עם זאת – מלבד הסוגיה העובדתית הספציפית – בית המשפט דן בנושא סיכול הסכם (ובייחוד בפריזמה של הסכמי שכירות) – וקבע מספר קביעות משפטיות בעלות חשיבות, כפי שיובא להלן. 

1. באשר לטענה בהתאם לסעיף 15 לחוק השכירות – בית המשפט קבע כי בהתאם להלכות שנקבעו בבית המשפט העליון – טענת הסיכול על בסיס סעיף זה אינה חלה מקום שהשפעת המצב הבלתי נשלט (כגון מצב מלחמה, שביתה, מגפה וכיוצ"ב) אינה מתייחסת באופן מסויים לנכס המושכר אלא על כלל המשק כמכלול. 

2. בנוסף, קבע בית המשפט כי לצורך שימוש בסעיף זה צריכה להתקיים "מניעת שימוש" בנכס – ובמקרה דנן, הנכס היה בשימוש (גם אם היה סגור) – ושימש להשאת רווחיה של החברה, עת היה חלק ממסת הנכסים של החברה שנמכרה.

3. באשר לטענה בהתאם לסעיף 18 לחוק החוזים (תרופות) – בית המשפט קבע כי לצורך שימוש בהגנה זו, יש להוכיח קיומם של שלושה תנאים מצטברים:

(א) קיומן של נסיבות מסכלות ההופכות את קיום החוזה לבלתי אפשרי או לשונה באופן יסודי ממה שהוסכם בין הצדדים;
(ב) העדר ידיעה או יכולת לצפות, בעת כריתת החוזה, את הנסיבות המסכלות;
(ג) חוסר יכולת של המפר למנוע את אותן נסיבות.

באשר לתנאי השני (העדר יכולת לצפות את מגפת הקורונה) – בית המשפט קבע באופן עקרוני כי הגם שניתן לצפות התפרצותן של מגפות (נוכח מגפות קודמות שפרצו בשנים האחרונות), הרי שאת מגפת הקורונה ספק אם היה ניתן לצפות – נוכח עוצמתה והשפעתה הניכרת על כלל תחומי החיים – תוך השוואתה למגפה הספרדית שפרצה לפני כ – 100 שנים – ולכן בית המשפט קבע כי באופן עקרוני מגפת הקורונה לא הייתה ניתנת לצפייה, ועל כן תנאי זה התקיים. 

עם זאת, בית המשפט קבע כי התנאי הראשון והתנאי השלישי ( קיומן של נסיבות מסכלות ההופכות את קיום החוזה לבלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שסוכם   ו – חוסר יכולת של המפר למנוע את אותן נסיבות ) – לא התקיים במקרה דנן, שכן החברה העמידה את זכות השכירות שלה למכירה, כחלק ממסת נכסיה, ומשכך הפיקה טובת הנאה כלכלית מההסכם. כמו כן, בחירתה של החברה שלא לבקש את התרת ההסכם (זכות השמורה לנאמן בהליך חדלות פרעון) – מוכיחה כי החברה לא פעלה למניעת הנסיבות המסכלות לכאורה. 

בנוסף, בית המשפט קבע קביעה עקרונית נוספת כי גם לו אכן היה מדובר בסיכול חוזה, הרי שגם מנסיבות הנוגעות ל"צדק" – היה מקום לדחות את הבקשה, תוך שהוא קובע כי : 

"אין כל הצדקה שנזקי משבר הקורונה יוטלו בשלמותם על משכירי נכסים רק משום שהם נתפסים כבעלי "כיס עמוק" יותר מאשר השוכרים, וכל מקרה חייב להבחן לגופו ולפי נסיבותיו הפרטניות." 

להשקפתנו – מדובר בפסיקה שניתנת לפרשנות רחבה ביותר – הן בידי המבקשים לטעון לסיכול הסכמים, ובוודאי למתגוננים בפני טענת סיכול, אשר יסמכו ידם על פסק הדין ומסקנתו הסופית.

ייתכן ובתי משפט אחרים (ובפרט הערכאה הנמוכה יותר – בתי המשפט השלום) – יעשו שימוש בקביעת בית המשפט בכל הנוגע להיעדר היכולת לצפות את נגיף הקורונה והשלכותיו, ויגיעו למסקנה שונה, קרי, יקבלו את טענת הסיכול – באם הנסיבות יהיו שונות, בהליכים אזרחיים "רגילים" (שאינם הליכי חדלות פרעון), ובפרט בנוגע לחוזים "מסחריים" שאינם הסכמי שכירות במקרקעין, וזאת מן הטעם שהקצאת הסיכונים ויחסי הכוחות בחוזים מסוג זה (בדר"כ) שונים מהסכמי שכירות. 

אנו סבורים כי בנסיבות מתאימות, האסכולה הרואה בצדדים כ"שותפים" לחוזה – במקרה זה הסכם שכירות – לו מטרה משותפת, הן של המשכירו והן של השוכר, היא הצודקת והנכונה, בפרט שעה שמדובר בצדדים "שווים" וללא פערי כוחות מיוחדים. על פי פסק הדין (הגם שלא נקבע כך באופן מהותי) – על פי האסכולה דנן - במידה וקיום החוזה הפך שונה באופן יסודי בעטיו של משבר הקורונה - אזי תעמוד למפר (בענייננו החברה השוכרת) הגנת הסיכול לפי סעיף 18 לחוק החוזים (תרופות).

לסיכום – מדובר בפסיקה בעלת חשיבות, הממחישה את "הלך הרוח" של בתי המשפט בכל הנוגע לטענות הנוגעות לסיכול הסכמים (בפרט הסכמי שכירות) בשל מגפת הקורונה. 

עם זאת נציין כי מדובר בפסיקת בית משפט מחוזי בדן יחיד, שאינה מהווה הלכה מחייבת, ומעניין לראות מה יקבע בית המשפט העליון בנושא זה. 

מגפת הקורונה אינה מהווה עילה לקביעת "סיכול" חוזה שכירות